Какой налог платить при продаже квартиры

Физлица обязаны декларировать доход от продажи квартиры и платить налог. Единая  ставка — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов, независимо от величины выручки. В некоторых случаях продавец может снизить налоговый процент или совсем не платить налог.

Расскажем, как рассчитать и уменьшить его сумму, кто может избежать налоговых обязательств и что будет, если отказаться от уплаты НДФЛ.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Закон описывает пять одновременных условий, при которых платить НДФЛ при продаже недвижимости не нужно:

 Налогоплательщик с женой/мужем — родители или усыновители двух и более несовершеннолетних детей. Не платят налог семьи, где ребёнок в возрасте до 24 лет учится очно.

 Налогоплательщик или члены его семьи купили новое жильё в этом же календарном году или не позднее первого квартала следующего года. Здесь возможны два варианта:  

• стали собственниками по договору купли-продажи и зарегистрировали право собственности до 30 апреля следующего года;
• в этот же период полностью оплатили стоимость жилья/доли по договору участия в долевом строительстве, в кооперативе жилищного строительства.

 Кадастровая стоимость объекта (если её можно рассчитать) не превышает 50 млн рублей, независимо от размера доли каждого собственника.

 Новое жильё по площади больше проданной недвижимости, или его кадастровая стоимость выше.

 Продавец и его семья на момент сделки по продаже не имеют в совокупной собственности более 50% другой квартиры, которая больше по площади, чем купленное жильё.

В других случаях физлицо обязано уплатить налог, согласно гл. 23 НК РФ.

Как рассчитать размер налога 

В 2021 году Госдума утвердила новый алгоритм расчёта. Он учитывает кадастровую стоимость, а не инвентаризационную, как прежде. Первые три года, начиная с 2021 года, налог взимается с понижающими коэффициентами 0,7. 

Формула расчёта

(доход — 1 млн рублей)*13%, где 13% — единая ставка для собственников-резидентов; 1 млн рублей — максимальная сумма налогового вычета.

Доход в формуле — налогооблагаемая база. Это или реальная цена продажи квартиры, или 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором стороны заключают сделку. Кадастровая стоимость близка по значению к рыночной цене.

Допустим, вы купили квартиру за 6 млн рублей. Продали её двумя годами позже за 7 млн рублей. Расчёт: (7 000 000 – 1 000 000) * 13% = 780 000 рублей.

Как продать квартиру без уплаты налога

Собственники единственного жилья не платят НДФЛ при продаже квартиры, если:

• Владеют имуществом уже 3 года. При этом жильё перешло собственнику по наследству, по договору дарения, по договору пожизненной ренты или было приватизировано. Срок исчисляется с момента регистрации права в Росреестре, в том числе наследования права до 1 января 2016 года. 
• Налогоплательщик продал квартиру за ту же сумму, что и купил. Стоимость — не менее 70% кадастровой цены. 
• Срок владения квартирой — 5 лет и более, и собственник приобрел её после 1 января 2016 года.
• Налогоплательщик продал квартиру дешевле, чем купил. При этом цена сделки не менее 70% кадастровой цены на 1 января года продажи.

️Важно: Если собственник приобрёл несколько квартир с 2016 года, только по одной из них он не подаёт декларации и не перечисляет налог.

Как уменьшить налоги при продаже и покупке квартиры

У налоговых резидентов РФ есть бонус в сделках с недвижимостью — возможность уменьшить налог на доход или вернуть часть расходов. Это возможно, если физлицо:

• получает официальную заработную плату;
• перечисляло НДФЛ 13% в течение года;
• проживает в РФ не менее 183 дней в течение года;
• подало декларацию и заявление.

Резидент должен соблюсти все требования, иначе ФНС откажет ему в льготных условиях.

Имущественный вычет

Продавец имеет право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму имущественного вычета. Максимальная сумма — 1 млн рублей. Всё, что больше этой суммы, облагается налогом. 

Если собственников несколько, сумма вычета делится пропорционально их доле. 

Имущественный вычет — многоразовое право, действующее 1 раз в год. То есть если  собственник продал две и более квартир в один год, имущественный вычет на доход от всего жилья будет 1 млн рублей, если с интервалом в 13 и более месяцев — эта сумма полагается на каждую квартиру.

Пример расчёта НДФЛ

В 2021 году вы продали квартиру за 4 млн рублей (которая была куплена в 2019 году за 3 млн рублей). 

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 рублей.

Если доход с продажи квартиры менее 1 млн рублей, собственник подаёт декларацию, но не оплачивает НДФЛ. 

Уменьшение налогооблагаемой базы на расходы при покупке

Альтернативный вариант — уменьшить сумму этого дохода на официально подтвержденные расходы. 

Например, вы купили квартиру в 2019 году за 2,5 млн рублей. Продали её в 2021 году за 4 млн рублей. Налоговый вычет за покупку не получали. Расходы зафиксированы в документах. Посчитайте выгоду, и подайте в декларации заявку на уменьшение облагаемого дохода.

Пример расчёта

(4 000 000 – 2 500 000)* 13% = 195 000 рублей. 

Нулевой или отрицательный результат расчётов означает, что собственнику не нужно платить налог, но подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.

Право на вычет при покупке другого жилья

Каждый налогоплательщик имеет право на возврат части фактических расходов при покупке жилья. Лимит налогового вычета — 2 млн рублей. Из них максимальная сумма компенсации — 260 000 рублей, то есть 13%.

Если цена объекта недвижимости меньше лимита, Налоговый кодекс позволяет включить в имущественный вычет расходы на ремонт нового жилья. Условия: квартира без отделки, от застройщика, на первичном рынке, и в договоре прописан пункт «продаётся без отделки».

Такая схема действует только один раз. Но право есть у каждого из супругов, то есть бонус умножается на два. В неиспользованной части лимит переходит на следующий раз.  

Нововведения позволяют вернуть налог с продажи квартиры только по заявлению. Процедура займет до 45 дней, с учетом месячной проверки и срока, в  который налоговая перечислит деньги.